清房难度大、产权争议……法拍房不是想买就能买

临房网讯：在房价居高不下的当今，不少人纷纷感叹，“赶不上的房价，买不起的房”。然而，法拍房以低于市场价的价格拍卖，让不少人找到了“捡漏”的感觉。近日，记者调查发现，法拍房起拍价远远低于市场价，但是法拍房“不是你想买就能买”，其“捡漏”难度也超出想象。

　　税费高、清房难度大、产权存在争议等等，都成为法拍房中潜在的重大风险。其中，高额税费在各项风险中排名居高不下。山东颐平律师事务所律师彭海建议，仔细阅读上拍公告，确认税费负担情况。同时查询房产历史交易记录、查阅房产产调信息，可从最大程度上减少或避免损失。

　　拍卖成功反悔 保证金打水漂

　　“捡漏”是很多人购买法拍房的初衷，现如今房价居高不下让一些人难以承受房贷的压力。“与其背负着一个月几千元甚至上万元的房贷压力，不如从法拍中‘捡漏’买个便宜的房子。”有市民这样认为，但前提是拥有足够的经济基础。

　　临沂市民张先生是家中的独子，父母是兰山区老城区居民，有固定的工作、稳定的收入，也为他攒足了买房的充足资金。“一直想选个性价比高的房子，一等再等之后房价蹭蹭往上蹿。”张先生说，错过了买房的黄金时期，他又不愿承担房贷的压力，就决定从法拍房中“捡漏”，既能买到自己如愿的房子，又能避免浪费父母血汗钱，还能不用承担房贷的压力。

　　“跟踪了3年的法拍房，房子看中价格不合适，价格合适房子却看不中。”张先生说，他只有80万元存款，当初是抱着“捡漏”的心态，孰料“捡漏”不成反倒换来了房价的上涨，每平方米从几千元涨到了万余元。全款“捡漏”买房的愿望泡汤后，他不得不走上了“房奴”之路。

　　记者调查发现，法拍房的房价基本相当于市场房价的八成左右，幸运的话可以低于评估价而高于起拍价有限的价格拍得法拍房。但是买受人想拍得法拍房，要先交不高于评估价20%的保证金，拍卖成功后要在规定时间内交齐剩余房款。

　　“保证金加全款，刷掉了很大一批普通人，直接将我拒之门外。”市民孙女士笑着说，法拍房想“捡漏”也绝非易事，不是想捡就能捡。大部分法拍房的价格虽低于市场价，但在拍卖过程中也不乏高出市场价的情况。

　　山东颐平律师事务所律师彭海表示，竞拍是没有上限的，法拍房最终的竞拍价格有可能低于市场价，也有可能高于市场价，这取决于法拍房的地理位置、室内格局，竞拍人数等诸多因素。在实际拍卖过程中，什么意外都有可能发生。一旦竞拍成功，买受人却不想要了的话，保证金就打水漂了。

　　集体产权有争议 谁买谁困扰

　　在法拍房中，涉及产权问题的房子不在少数。记者从山东颐平律师事务所获悉，在拍卖过程中，因法院了解的信息有限，亦或被执行人故意隐瞒，法拍房产权存在不清晰等问题，给买受人带来一系列的困扰，甚至导致拍卖成功后过户困难。

　　彭海称，从法律上来讲，小产权房子存在产权争议，它只有在本集体内部流转有效，但一旦拍卖成交之后，买受人就要自行承担后果。

　　小陈是经开区某工厂工人，他勤学好进从一名普通工人成为一名车间负责人，为的就是走出农村、扎根城市。“要想在城市落脚，买房就成为必选。”小陈苦笑着说，他从偏远农村来到临沂，家里经济条件有限，兄弟姐妹又多，父母基本上无法从经济上支援他，而他多年的积蓄根本无力承担高昂的房价。

　　“我听说法拍房的房价比市场价便宜不少，就托人打听了一下，结果真找到了一处合适的房产。”小陈说，这个法拍房就在经开区，距离他上班的工厂并不远，坐公交车半个小时就能到，这让他喜出望外。当时，这套法拍房还处于即将拍卖的状态，他多方打听，还实地去看了房，“房子大小合适，格局也好，就是我理想中想要的房子。”

　　更关键的是，这套房子总价预计需要40万元，完全在小陈的预期之内。“一想到我就要有家了，在这个城市不再是外来户，心里那个美呀。”小陈说，拍卖前，他一直担心拍不到这个房子，结果拍卖当天紧张得手抖。经历了惊心动魄的拍卖，他得偿所愿拍到了这套房产。

　　然而，让小陈始料未及的是，拍卖成功后，他前去办理过户手续，才知道这套房子是小产权，它所在的集体并不愿意出具相关证明，导致过户过程中困难重重。“拍卖成交后，法院概不负责，后果只能自行承担。”小陈说，他只想拥有一套真正属于自己的房子，现在的房子到手了，却存在产权争议。

　　三代人同住还欠税，清房难度翻倍

　　2016年，买受人赵先生抱着“捡漏”心态，从淘宝网上拍得市区解放路某小区一套房产，市场价值150万元，而他只花费了100万元。“拍卖成交后直接赚50万元，我以为这是世界上最划算的投资了！”赵先生苦笑着说，本想着大赚一笔，不曾想不仅卖不掉，连清房都大费周折。

　　该房产原房主因做生意需要资金，周转不过来时就将该房产抵押贷款，生意失败后无法偿还银行贷款。最终，这套房产被法院拍卖。“拍卖前我只是从拍卖公告上了解了相关信息，并未实地去查看这套房产。”赵先生说，原本就是投资买房，他看中的是房子的格局、地理位置以及升值空间。

　　拍卖成功后，到了交付环节，赵先生才发现这套房子一直有人居住，祖孙三代人都住在这套房子里。因原房主生意失败，又无其他房产，这家人一直生活在其中。“这让清房难度翻倍，我简直是哭笑不得。”赵先生无奈地说，拍卖成功后，法院概不负责，后果只能自行承担。

　　“祖孙三代人同住，如果强制清房就意味着他们真要住在大街上了。”赵先生说，无奈之下，只好让其限期3个月搬离这套房产。让他没想到的是，对方却一再拖延，以弱示众，迟迟不肯完成交付。一气之下，他不得不一纸诉状将其告上了法庭。

　　兜兜转转，一年之余赵先生终于如愿交付，但是他心力交瘁。“买套新房子，只要我看中了，交钱把手续办完就能拿到钥匙，可现如今折腾得自己都没了脾气。”赵先生有些无语。但更让他感觉无助的是，去办理过户手续时，他才知道这套房子一直没有办理房产证，高额税费让他付出惨痛的代价。

　　“真是应了那句老话，贪小便宜吃大亏。”赵先生苦笑着说，竞拍法拍房交付之后，后续的收尾工作往往比二手房还要麻烦。

　　彭海表示，在法拍房的拍卖过程中，类似赵先生的遭遇也有相同案例。在法拍房交易过程中，会出现这样或者那样的矛盾、纠纷，甚至存在高额的税费、物业费、水费、电费等问题。

　　承租合同未到期，买方须继续合同

　　无论是住宅用房还是商业用房，但是只要走上拍卖流程后，存在纠纷就在所难免，但是最常见的纠纷就是承租纠纷。彭海分析称，在拍卖之前，因各种原因，法院能调查到信息还是相对有限的，尤其是一些被执行人故意隐瞒房产信息，导致拍卖成交后出现纠纷。

　　“住宅用房有出租的情况，商业用房出租的情况更多。”彭海说，因原房主欠债等原因被法院强制执行后，继而拍卖成交后，承租合同未到期的情况不在少数，少则几年，多则十几年不等。如果买受人在拍卖前未将承租事宜核查清楚，很有可能在拍卖成交之后不能解除承租合同，反倒是要继续租约。

　　法拍房买受人小崔7年前曾竞拍了一套法拍房，属于住宅用房，起拍价88万元，他仅用了90万元竞拍成功，而当时的市场价超过100万元。“原本欢天喜地去交付，却发现原房主已经将该房承租给他人，交了5年6万元的房租。”小崔说，承租人拿出租房合同，拒绝搬离，这让他有种哑巴吃黄连的感觉。

　　“竞拍了房子却不能完全交付，还要延续之前的租房合同，法拍房真不是‘你想买就能买’的。”小崔感慨说，他当初完全是抱着“捡漏”心态去竞拍的，孰料结果大反转，“捡漏”不成反而引来麻烦，倒不如当时就去买个商品房。直到5年之后，这套法拍房才算完全交付给他。

　　无独有偶，买受人王先生也曾遇到过类似的情况。5年前，王先生生意做得风生水起，手里有了积蓄，他想买套门面房做生意。几番看房之后，他都觉得无论是一手房还是二手房价格都理想。偶然间，他从朋友口中得知，“想买便宜房子可以从法拍房中‘捡漏’，不过就是比较麻烦一点，但是幸运的话能竞拍到比市场低很多的房子。”

　　这让王先生看到了新希望，他时刻关注各个法院的法拍房。“我竞拍了一套商铺，上下200平米，起拍价120万元，地理位置优越。”王先生说，竞拍成功后，他却发现该法拍房的房主签订了一个10年的租房合同，而承租人才租了2年，还有8年才到租期。

　　王先生表示，他之所以竞拍这套房子，是想做生意用的，但是现在要他等8年实在是太难了。于是，他就想着和承租人协商，能否提前结束租房合同，但对方给出的答复是，“解除合同可以，但要将之前交付的房租全部退还，还要额外赔偿3万元。”

　　“竞拍了法拍房，遇到这种事有理都没地说，只能自认倒霉。”王先生有些无奈，他期待着通过协商解决。然而，当他联系原房主时却遭到了拒绝，对方不愿意退还租金。于是，王先生陷入了进退两难的境地，而他又不愿意独自承担这笔费用。

　　多次协商无果之后，王先生只能自掏腰包赔偿对方5万元，才最终拥有了这套法拍房。他感慨说，这个世界上没有免费的午餐，法拍房是便宜，但带来的麻烦不只是付出了更多的时间和精力，还有金钱。

　　税费有各付和全付之别 高额税费需自行承担

　　随着法院拍卖越来越透明，程序越来越全面，清房问题越来越少，但税费风险排名仍居高不下。彭海称，法拍房过户涉及的税种包含契税、增值税、个税，有些房源比如公房、经济适用房还会多出土地出让金等。

　　“契税是最简单的，买家因是自然人和企业而不同，税率也就不同。而增值税就复杂了，原房主是自然人或企业，增值税也是千差万别，它与过户、房龄等都有很大关系。”彭海说，个税也存在一些值得注意的地方，在拍卖公告里，税费有各付和全付的区别，其中税费全付的情况比较常见。个税取决于该房产的来源，若不幸碰上了遗产继承或者房产赠与情况，个税落到买家身上就不是一笔小数目了。

　　彭海表示，土地出让金往往是公房和经济适用房才会出现，要补交当时因是划拨所得土地而未缴纳的土地使用费。在实际拍卖过程中，高额税费成为购买法拍房最大的风险。

　　“150万元拍下的法拍房，竟有近30万的税费。”竞拍人李先生说，这套法拍房价格低、能贷款，对他这种有购房需求的人来说，非常具有吸引力，但是法拍房风险多，个别法拍房税费高，他一没注意就掉进坑里了。

　　当李先生为竞拍所得房子沾沾自喜时，近30万元的税费却让他欲哭无泪。“这套法拍房原房主是一家公司，公司名下的房子过户，需要缴纳相应的土地增值税。”李先生说，所有手续办完之后，他所拍得的法拍房完全高出了市场价。

　　在法拍房实际拍卖过程中，还存在多次过户的问题，导致税费增加。“为了避税，原房主从商家买进房产时就没有办理过户手续，在被拍卖之后，买受人为了办理过户手续，就必须让原房主完成过户手续，再将房产从原房主名下过户到自己名下。”彭海说，如果遇到原房主不配合，还要花成本来完成过户手续。倘若遇到需要多次过户并且过户税费全部由买受人承担的法拍房，买受人不仅要支付原房主过户到买受人的全部税费，还要承担原房主从上家过户时的全部税费。

　　购买法拍房，如何避免高额税费风险呢？彭海建议，仔细阅读上拍公告，确认税费负担情况，并查询房产历史交易记录、查阅房产调查信息。如果有历史交易记录，并且调查信息中的备注信息没有特别提示，基本都可以正常过户，基本不会产生额外的税费情况。然而，除公告信息外，其他信息竞买人是无法直接获得的，只有相关当事人或律师法官拿调查令到当地交易中心才能查询到。除了要判断房屋是否有高额税费外，还要判断房屋是否有占用及是否存在过户、交房、贷款等风险和问题。